土地や家を探す時に気をつけるポイント

注文住宅を建てようと思ったら
建て替えの方以外は
まず、土地を探さないといけません。

でも土地を見て、
すぐに決めることはできないですよね。
気をつけるポイントはいくつもあります。

まずは物件情報を見て
その土地の情報を見ます。
価格、エリアは
それぞれの方の条件そのもので、
用途地域はその地域それそれに条件があります。
建ぺい率、容積率はその土地にどのくらいの建物がたてられるか?がわかります。

面積が意外と難しいです。
まずは駐車スペースが必要かどうか?
間口のチェックが必要です。
通常2mの接道があれば家は建てられますが
駐車スペースを取る場合は、それだけでは難しいので
駐車して横を人が通れるスペースが必要です。
自転車を押して入れる事を考えたらもう少し広く欲しいですね。

ちなみに1台の駐車でしたら、
1Fに駐車スペースを取って2階3階を作れば
20坪程でも4人家族ぐらいなら可能です。

2台車を停めたい場合は、
少なくとも35坪くらいの土地は必要です。

道の場合はきちんと確認する必要があります。

土地への道路は公道かどうか?
私道の場合は、建替えができない場合もありますが
手続きさえできれできる土地も多いです。

家と道の接道の長さもちろんですが
どのように付いているか?も現地で確認が必要です。
物件情報だけではわからないことが現地ではわかるからです。

接道されていたが、段差がある
電信柱があり駐車がしにくい
などは実際見ないとわからない場合もあります。

特に道と土地の関係は気をつけて下さい。
でも、できないという事ではありません。

その土地の条件によって
価格は決まっています。
条件の良い土地は高く、悪い条件の土地は安いということです。
安い金額の分、土地に費用をかけることで
その悪い条件を良くすることができたら
候補地になります。

例えば、駐車スペースがない段差のある土地だった場合
彫り込み駐車場を作ることで解決します。
解体する費用が予算より高くなる場合
価格交渉や解体費用含めてもらうなど
出ている土地の条件を交渉することで
条件に合う土地になる場合もあります。

もう一つ大事なのは「境界」
隣り合った土地との境界線です。
ポイントというプレートが入っている場合は問題ないですが
ない土地がとても多く、
どこが隣との境界線かがわからない土地がたくさんあります。

売買の際に確認するのはもちろんですが
筆界確認といって測量をするのは費用もかかり
通常は確認だけでの取引がほとんどです。

土地の持ち主と隣地の人との見解が一緒ならよいですが
違う場合もあり、
売買する場合には確認は必須です。

弊社で土地探しおお客様が10名ほどいますが、
単に条件だけでなく
住まいをどう作りたいか?によって
選ぶ土地も変わってきますし
予算をどこにどう使うか?によっても
土地の探し方は変わります。

注文住宅を建てようと思った時
すぐに土地探し!ではなく
まず、予算配分を決めて
いくらの土地を探すのか?
価格を知ることが大事です。

by tani

土地が呼んでくれる?

土地のエリアは大阪全域!
最初はそう言ってスタートしたお客様。

市内にお勤めのご夫婦なので
1時間くらいで職場に付ける距離
そういう条件であれば
結構なエリアが条件に入ります。

土地は不思議なモノで
その人に取って「合うな~」と思う場所は
見るとしっくり来る感じがするものです。

土地探しして、そろそろ半年。
いよいよ煮詰まってきた感じです。
本当はちょっと長いくらいです。

色々な土地を見て来た中で
そのしっくりくる感じは
堺市でした。

だんだんエリアも限定されて
今は2区に絞られています。

終の棲家と思うと
土地は簡単には決められないと思います。
条件はもちろんですが
まず、土地は見る事。

ご自身も探すのですが
土地が呼んでくれる
そんな風に言われる事もあります。

条件と自分が感じた印象と
土地とのご縁を感じる
そんな風に土地を見る事で
自分にとってどんな土地が良いのか
教えてくれるように感じます。

もう少しですね。

by tani

土地を見つけるポイント

家族で土地探しに来ました。
土地の探し方は意外と難しい物です。

今はネット検索で色々と土地を紹介しているサイトがあります。
まとめてある大きなサイトで
地域や条件を絞って検索すると
その土地を扱っている業者さんがわかります。

その業者さんのサイトに直接行くと
会員登録などで、他には出していない土地の
紹介をしてくれることもあります。

もし、土地を探している人は
各不動産業者さんのサイトに登録して
積極的に情報をもらう事も
土地に近づく一つの方法です。

今回は業者さんだけが見える業者サイトの情報を事前に送って
選んでもらった土地を
順路を決めて回る土地見学です。

土地は情報だけではわかりません。
行ってみて初めてその土地がわかります。
環境、土地の場所、駅からの道のり、隣あった家との関係性
道の付き方、段差などなど
情報の中ではわからない事が
現場に行く事でわかります。

そこからが土地の見方の始まり。
情報で見る客観的な条件と
自身で見る好みや考え方
それを総合して
この土地はどうなのか?を判断していきます。

気に入った土地にマイナス面があった場合
費用をかける事で解決するのか?
その他、考えておかないといけないポイントがあるのか?
そこには、専門家の意見も必要です。

今回、宝塚の中で
回ったエリアを見ながら
「町の雰囲気はこのあたりがいい」
「駅までの距離や通勤にはこの沿線がいい」
など、具体的に目標が見えてきたようです。

by tani

土地の金額はどうやって決める?

注文建築をしようと思ったら、
どこで建ててもらおう・・・と言う前に
土地がないと始まりません。

そこで土地探しがスタート。
でも、土地は条件なりの金額です。
お買い得というのはなかなかありません。

気になる土地を見て回る。いくつも見るので画像を残す。

もちろん、譲れない条件はみんなそれぞれあります。
条件が良いだけ金額も高く
①金額
②エリア
③駅からの距離
④面積
⑤駐車スペースがあるかどうか。
⑥土地の形や向き
⑦周囲の環境
⑧道の付き方
条件はたくさんありますが
全ての条件を満たした土地を買える人は
ほぼいません。

土地を長く探していると
「土地を買う」ということに終始してしまいます。
本当は
「家を建てるため」です。

道路の確認、周りの環境もチェック!

終の住処ですから
もちろん、色々気になります。
でも、車のオプションと一緒で
あれこれとこだわる程に高くなり、
土地が良い条件で買えたら
家づくりの総額は少なくなって
思い通りの家が建てられられない、
思っている以上の増額になってしまう
という事になりがちです。

じゃあ、どうしたらいいんでしょう。

古屋のある場合は解体や外構にかかりそうな部分も見る

土地はあくまで家を建てるためのものです。
でも、そこにこだわるなら土地に費用をかけるというのも一つ。
家はこだわらない。
考え方によったらそういう選択はありです。

家にこだわりたいなら
土地はどうしも譲れない条件以外は目をつぶる。

自分の家族が住む家
どこで、家族とどんな風に生活をして生きたいか?
話し合って決めるしかありません。

そして、土地の金額が決まらないと
土地探しはできません。
その金額をしっかり出して範囲を決める事こそ
どんな条件を選ぶか?決めることができます。

それは
自分のキャッシュフローを出すことで家づくりにかける事ができる
全体予算がでます。
その全体予算からどうしてもかかる諸経費を引くと
土地+建物の金額になります。
これがMAXです。

その予算を土地と建物の費用に
どっちにいくら位かけるか?のバランスを決めると
土地の金額が出ます。
多少の調整はできるものの、
大きな誤差なく土地の予算がわかります。

悪条件があっても費用をかけることでクリアできるかも確認

土地の金額が決まると
条件は自ずから決まってきます。
その範囲内で探す事。
それが大切です。

注文建築を建てるなら
土地選びを間違わないで進めないといけません。
しっかりキャッシュフローを立て、
土地予算を知ること。

それがまず大事な事です。

by tani

土地の見かた

勤務先に1時間くらいで行ける
範囲内で家が欲しい。
そんな要望でスタートした土地探し。
色々なエリアを見てきましたね。

土地は物件情報だけではわかりません。
もちろん、その土地の場所の街の雰囲気、
土地の場所のイメージは大切ですが、

土地を実際どんなところを見ていくのか?
たとえば画像のこの土地。

2.5mほどの石積みの上にあります。
階段で昇り降りすること自体がおっくう。
年齢が高くなったら住みにくそう
ということなら難しいですが、
車庫がないということなら
作れるか?ことも検討します。
もちろん安い金額ではありませんが
場所がとても良く気に入ったら
彫り込み車庫も可能性としてはあります。

土地には価格がありますが
大体、土地のエリア、駅からの距離、
面積、道のつき方、駐車場があるかどうか?
などで決まっています。
好条件の土地は高く
希望価格で買える事はほぼありません。

条件が悪ければ安いのですが
安くなった金額でマイナスがプラスになれば良いわけです。

ここは道を少し入ったところに
2軒ふりわけに入り口のある物件。

家に入る道幅は2.5m
駐車場はありません。
ただ、土地は広いので狭いながらも入ることができたら
家の面積はしっかりとれます。
入り口を工夫して車の出し入れを
少しでも楽にするよう作れば可能です。

もう一つは古家の解体。
木造であれば1㎡3万くらいで換算して
解体費も入れて置くこと。
ただ、基本的に古家がある場合は
そのぶんを減額交渉して下げてもらうことです。

道から下に向かって斜面地の土地
上からは道しか見えません。

どう家を建てるか?
造成して擁壁を作り
道から平らになるよう土地を上げる。

もしくは
2階から玄関を作り1階に下がって部屋を作る
メゾネットタイプの家にする。
など、景色も素敵な場所なので
素敵な家になりそうです。

土地情報だけみて条件を絞るのも一つですが、
実際、土地を見て印象が変わる場合が多々あります。
エリアや環境が好みの場合なら
条件を満たすことができるかどうか?
考えることで広がります。

上記のような土地は一般の人が
「買おう!」とはなりにくいですが
建築家が入る家づくりの場合
専門家がいることで
土地は色々な要素になり
マイナスだと思っていた土地の条件が
逆に面白い家づくりにもなります。

土地価格が安いなら
プラスすることで条件を上げることができるかどうか?
それも検討する材料です。

by tani

今まで家が建っていた土地でも地盤調査は必要です。

土地の金額はプラスいくらか?しっかり確認

建築家の方に土地とローン付けを依頼された
建築家サポートのお客様の土地。

土地は単に土地だけの費用を考えてはいけません。
例えばこの土地、
場所も金額も気に入って考えているのですが
川の横で擁壁が5m近くもある土地です。

購入を決めるためには
家を建てる事ができるようになるまでに
土地以外の費用にいくらかかるか?

IMG_0933
まずは、地盤調査。
地盤がしっかりしているかどうか?を調べる事です。
これはサウンディング調査の機械
8mくらいまで調べる事ができます。
しっかりした地盤なら必要ないですが
土地の一部でも軟らかい地盤がある場合
地盤改良といって柔らかい地盤をコンクリートの柱や
しっかりした杭を打って
がっちりした地盤にする補強が必要になります。

作業風景写真

もしくは、川側にある擁壁に
荷重をかけても大丈夫なように擁壁のやり替えが必要な場合もあります。
建物の位置や形によっても変わりますので
色々な場合を考えて役所などで調べ
必要になりそうな金額は見積りを取っておく必要があります。

地盤調査にかかる費用は必要経費、その他は・・・

元々家が建っていたところだからと言って
大丈夫だとは限りません。

昔は地盤調査などせずにほとんどの家を建てています。
地盤調査自体は3万円程。
家のためにその調査は絶対必要です。

毎回、資金計画には地盤費用、
しっかりした測量図が無い場合には
隣の土地との境界はしっかり確認しないといけません。

もう1つはインフラ。
この土地も全面道路に水道管は入っていますが
敷地への引き込みがありません。
本管から土地への引き込みには何十万もかかる場合があります。
全てかかる費用全体が土地の金額と考え
確認できていない場合は
しっかり確認しましょう。

d(-_^) by tani

土地を選ぶ時に気を付けること

土地は
買い慣れているわけではないので
何を見て何を判断しないといけないか
わからないものです。

一般の方は怖いと思っているでしょうし
つい、業者さんの言う事が何もかも正しいと思ってしまうか?
逆に騙されていないだろうか?と
必要以上に疑ってしまうと言う事もあるかと思います。

今日見た土地は
河内長野市にあるこんな土地でした。

IMG_0921

横がすぐ川です。
しかも結構の高低差のある川が隣接しています。

このまま家が立つでしょうか?
宅地造成の許可もあり
擁壁がしっかりできていたら良いですが
古くからある土地や
キチンと擁壁のない所は多いものです。

必要な申請が出していない場合
擁壁があっても許可できない土地もあります。
最近はそんな場合、業者さんはきちんと説明してくれるはずです。

では、家が建つか?と聞かれたら
そのままでは建てられません。
建物を建てるまでに必要な許可を取るために
何をしないといけないか?
それによって費用もかかります。

家が建てられる状態になるまでに
かかる費用もその土地の金額として
予算を組んでおかないといけません。
試算した上で、
それが予算内であれば
今がどんな状態でも候補地ではあります。

もし、そんな土地を検討しているなら
業者さんに
「家を建てる事ができる土地にするまでにどのくらいの費用がかかりますか?」
「家を建てるために必要な事は何ですか?」
と質問して見て下さい。

by tani

土地さがしは、まず地域を見る事から

自分の目で見て感じる土地

注文住宅にするために
先に土地さがしをしますよね。

もちろん、資金計画をする事が第一ですが
注文住宅の一番のネックは土地を探す事ではないでしょうか?

漠然と探してもなかなか「ここ!」と決められないものです。
全体の金額から見て
購入するべき土地の金額もなんとなく・・では進みません。

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紙の情報と実際見るのとはイメージが変わります。

1、全体の資金計画を立て
2、必要な経費を先に除き
3、残った金額を土地と建物に分ける。

土地はこだわりたくなるモノです。
場所はもちろん、比べれは条件の良い物が高いわけです。
でも、まずは地域。

それは物件情報を見てもわかりません。
イメージではなく
実際見て、その地域をどう思うか?
住みたいな!と思える。
好きな雰囲気だった。
思っていた印象と違う。
など、人によっても違うのです。

正直、最初に要望に出ていた地域に決まるより
そうでない地域に決まる事の方が多いのです。

探している間に
このあたりいいな!と思える。
そんな土地や地域にはその人に合う、感じる相性があるようです。

最初に土地を一緒に見る事は大切なこと

私は土地さがしのお客様を預かる時
まずは一緒に土地を見て回ります。
その方が何を大事にしているのか?
どんな土地が良いと感じるのか?
探す私もですが、何より、お客様に感じて頂きたいと思っています。

外せない条件2つだけに絞って
その中にある土地は
極力多く見てもらいます。

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長時間の土地さがしお疲れ様です!(^^)

今回は設計事務所の先生にご依頼頂いたお客様。
まだ、ハッキリ決まっていないけれど
建築家との家作りを見て
他と違う!と感じて、自分たちもできるならしたい!と思った
というお話からでした。

今回土地さがしを御一緒して
お客様もよりイメージがハッキリしたように感じます。
今日は駅から歩いてみたいと言っておられました。

お仕事が忙しいご夫妻なので
駅からの距離を重視して探しています。

お返事おまちしております。

by tani

土地さがしは結婚と一緒!

マメにコツコツと言いますが
本当に施主様は真面目に土地さがしをしてくれました。

全体資金から考えて
ご主人の勤務先からの距離、
お子様の今後、
生活しやすさ、
色々悩んで草津の土地に決めました。

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小さな公園の前の土地、これが施主様の選んだ土地です。

タイミング。
正しく土地さがしは結婚と一緒です。
その時期に巡り合う相手の中から「この人!」と選ぶのと
一緒です。

戻ってやり直す事はできません。
決める時には勇気もいります。
「住めば都」と言いますが、
慣れて好みになる。
本当によく似ています。

この土地も別の土地と間違えてみたのがきっかけで
それがなかったらこの土地を見ていなかったので
旦那様は運命も感じているようでした。

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今回は福屋不動産販売の草津店でお世話になりました。
土地とも近く
とても便利な所です。

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担当の久保田さん、
スムーズに契約ができました。
色々お世話になりました。

さあ、これから住宅ローンを探して!
設計コンペの用意です!!

by tani

建築地はありますか?③

土地の条件を知る

土地を見る時、どんな所を見る必要があるでしょうか?
『面積』 『形状』 『方角』 『道の付き方』 『道幅』
『建ぺい率』 『容積率』 『水道、ガス、電気』 『地盤』
土地を買うにはいろいろな条件があります。
見える情報は確認したら良いですが
見えない情報も大切です。
もし、水道・ガスなどが整っていなければ、
整える必要があり、費用が別途かかります。
「地盤」「境界」「登記」
など、すぐに判断できない要件もあります。

地盤、境界は大丈夫か?

特に、地盤は見てわからないですし
調べると言っても費用をかけて調査が必要になります。
昔は地盤調査などしてから家を建てる事もないので
家が建っていた土地でも地盤調査は必要です。
地域的に地盤が弱い土地などは
不動産業者が教えてくれる場合もありますが
ほとんどの場合は「わからない」と言われます。

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地盤改良が必要なケースは思ったより多いので
予算は一応、地盤改良の予算枠は取っておくことをお勧めします。

境界も気になる条件です。

明示があり、プレートやポイントなど
公的にはっきりした境界がある場合は良いですが、
隣地との境界線があいまいな場合
土地情報の認識と、お隣の方との認識が違う場合があります。

もし購入を決める時は後からもめないように
ハッキリしない場合は、土地資料だけでなく
不動産業者に確認をしてもらうよう
言いましょう。

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建築条件付きの土地

注文住宅を建てたくて土地を探すとき、
よくあるのが「建築条件付き」「古家付き」です。
一番多いのが、分譲地などの建築条件付きの土地です。

土地だけの金額を見ると安く設定していますが、
工務店が決まっている為、土地だけの購入ができず、
自分で工務店を選んで建てる事ができません。
「建てる工務店はここ!」という条件が付いているのです。
人気エリアなどは土地だけで売らないで
建物で利益を取るため、よくこの条件付きの土地があります。
ただ、
1割〜2割足しての金額で条件をはずし買う事ができる土地もあります。
その金額が増えても予算内であれば、購入をするもの一つの方法です。

by tani